Ciente desse quadro assustador, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu tomar a frente dos processos movidos pelos devedores e está promovendo um amplo mutirão para pôr fim a tanto tormento. A meta é tornar viável o pagamento das dívidas, corrigindo distorções contratuais.
Desde que os mutirões de conciliação da Justiça federal começaram, em março do ano passado, 8.894 acordos foram firmados entre mutuários do antigo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que administra os débitos da Caixa. Foram arrecadados pelo banco público R$ 458,5 milhões.
Mas, segundo a ministra Eliana Calmon, corregedora Nacional de Justiça, ainda há muito por fazer, se for levada em consideração a quantidade de famílias ameaçadas de ficar sem moradia.
A ministra ressalta que a meta para este ano é realizar 10.707 audiências de conciliação em todo o país e, com isso, solucionar pelo menos mais 3,5 mil contratos do SFH que se encontram sub judice. A recuperação de créditos deve ficar em torno de R$ 180 milhões. Em Brasília estão previstas 562 audiências. Até o momento, já foram firmados na capital federal, neste ano, 123 acordos, totalizando R$ 11 milhões.
Mais do que a recuperação de créditos — dinheiro que retorna ao sistema para financiar novas unidades —, Eliana Calmon chama a atenção para o fato de a Justiça poder colocar um ponto final em litígios com final feliz para as partes envolvidas. “A Emgea detêm créditos que, na prática, não valem nada, porque os imóveis se deterioraram ao longo do tempo. E os mutuários, conseguindo pagar a dívida, terão, de fato, a propriedade”, diz.
Para ela, os devedores conseguem, nos mutirões de conciliação, muito mais do que podem obter na Justiça. “O juiz só pode julgar o que está nos autos. Já a Emgea pode propor um acordo bastante vantajoso para os mutuários”, observa.
Os contratos do SFH que estão sob a administração da Emgea tinham cláusula de equivalência salarial. Como as prestações eram reajustadas de acordo com os salários e o saldo devedor, pelo índice previsto nos financiamentos, ocorreu um desequilíbrio. Muitos mutuários tinham uma parcela baixa e, ao verificar a situação do contrato, levaram um susto:
estavam devendo muito mais do que pagaram. Pior:
mesmo se vendessem os imóveis não conseguiriam saldar as dívidas.
O diretor de Recuperação de Crédito da Emgea, Eugen Smarandescu, garante que as condições que a empresa oferece para a quitação do débito para os mutuários é muito vantajosa. “É uma fórmula matemática. Partimos do valor que o imóvel tem no mercado e do percentual que foi financiado à época”, explica. Para chegar ao valor que o mutuário pagará ainda são descontadas do total todas as prestações pagas.
No caso de um imóvel que valha hoje R$ 100 mil, por exemplo, e que o mutuário tenha financiado 70%, ou seja, R$ 70 mil, é esse valor o ponto de partida do cálculo. Sobre ele são lançadas as amortizações já feitas. Se elas chegarem a R$ 40 mil, o mutuário estará devendo à Emgea R$ 30 mil. Esse total poderá ser pago à vista, com desconto de até 28%, ou em até 228 meses, com juros de 8% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR).
O novo valor do débito não tem qualquer relação com o contrato anterior. Muitas vezes, conforme Eugen, o valor da dívida original é mesmo impagável. “Tem mutuários com saldo devedor superior a R$ 1,5 milhão e o imóvel não vale nem um quarto disso”, admite.
Mesmo com todas essas vantagens, cerca de 15% a 20% dos mutuários chamados para participar dos mutirões, não comparecem. “Estão perdendo uma oportunidade e tanto”, avisa. De acordo com Eugen; um dos motivos para a ausência pode ser o medo — infundado, em sua avaliação. “Os mutuários não têm nada a temer.
As audiências são conduzidas por um juiz e os acordos firmados ali são válidos e substituem os contratos em litígio”, esclarece.
» FIQUE LIGADO
Os antigos contratos do SFH, firmados com cláusula de equivalência salarial, ainda dão dor de cabeça aos mutuários. Agora eles contam com os mutirões para pôr fim a demandas de mais de 30 anos. Veja como está a situação
Número de mutuários com ações na Justiça
60 mil
Número de acordos acertados nos mutirões
8.894
Montante recuperado
R$ 458,5 milhões
Meta para 2012
Solucionar 3,5 mil contratos sub judice
Montante a ser recuperado no ano
R$ 180 milhões
Montante já recuperado até maio
R$ 77,8 bilhões
Fonte: Conselho Nacional de Justiça
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